香港2013年12月2日電 /美通社/ -- 全球最大的私人房地產諮詢服務公司高緯環球近日發佈報告《亞洲零售市場逆襲所帶來的機遇》，該報告顯示：現階段，亞洲地區零售地產格局正處巨大變化中。與五年前相比，許多零售商對此地區的態度現已截然不同。亞洲市場的強勁表現對其國際品牌形象的樹立已至關重要，越來越多戰略層面的討論都將此地區的發展視為品牌今後數十年發展以及創新的重要泉源。零售商和開發商們已不約而同地開始轉變產品以適應現今越發苛刻與多元的亞洲消費者們。
零售業當前發展趨勢
基於經濟的穩定增長、旅遊產業的蓬勃發展以及長期政策的持續利好，亞太地區頂級零售地產的發展屢創新高。在全球主要城市零售物業租金排行中，香港已蟬聯世界第一，其頂級零售商圈銅鑼灣的平均租金再破記錄，達到3017美元/平方英尺/年。儘管在今年上半年香港零售物業租金水準出現了明顯下滑，其頂級商業街的租金卻同比增長了20%，超過2009年租金水準的一倍。東京的銀座商業街與表參道、悉尼的皮特街購物中心與首爾的中區明洞也進入了排行榜的前二十名。
高緯環球亞太區研究部董事總經理 Sigrid Zialcita 說：「亞洲地區現已成為一個重要市場並充滿發展潛力。該地區的經濟增速在過去十年顯著高於歐美地區，並預計將繼續保持這一勢頭。亞洲經濟的發展必然會帶來更加強勁的消費。除此之外，受益於很多國家有利的人口因素、旅遊業的積極發展以及新興市場經濟結構的調整與日趨成熟，亞洲的零售市場充滿潛力。」
經濟穩定增長。零售物業市場需求與當地消費力息息相關。亞洲地區社會消費品零售總額在過去的五年增長了21%，香港（中國）、中國、越南、印尼、印度與南韓等地區尤為迅速。自09年以來的經濟發展與結構劇變促進了這一地區零售物業市場需求的增長。在09到11年的後金融危機時期，這一地區 GDP 以6-7%的速度快速增長，增強了勞動力市場的優勢，提高了消費者信心與家庭可支配收入。從而，也提高了消費支出。許多國家或放寬貨幣政策，或暫停緊縮週期。因此，社會消費品零售總額一直呈上升趨勢，私人消費佔 GDP 的比重從2003年的31.0％增加到今年的35.9％。
旅遊產業蓬勃發展。穩健的經濟基礎、航空交通的愈加便捷與旅遊出行的愈發普及，都有助於刺激旅遊產業的發展。據萬事達信用卡全球旅行目的地城市指數報告，亞洲地區的主要城市已躋身旅行目的地前十名。旅遊人群所帶來的消費顯著刺激了當地零售物業的需求與租金增長。值得注意的是，旅遊消費在該地區社會消費品零售總額中佔比已達30%。對於最熱門的旅遊城市，尤為更甚。例如香港，大陸消費群體大約佔其旅客總量的四分之三，對當地零售需求影響最大。
長期政策的持續利好。為了經濟長期、穩定的發展，決策者們不得不進行經濟結構的調整，以期重新平衡經濟、擴大內需，使其成為新的增長動力。對於此，中國已走在前列，加強社會安全體系、提高工資、改善低收入群體住房條件（出自十二五計劃），為刺激消費頻頻舉措。亞洲經濟體之間持續擴大的貿易自由，以及與其他新興或發達地區簽訂的新的自由貿易協定都有助於刺激該地區的消費與投資，改變其零售業格局。
經濟增長重回軌道，零售發展指日可待
亞洲零售市場的增長還將繼續。儘管南韓和日本的消費群體中接近退休年齡的組別在不斷擴大，但在該地區其他快速發展的新興市場中，25-54歲這一組別的消費群體佔比超過了40%。鑒於這一新的消費階層面臨更多成家立業、供養家庭的責任，需要更多消費支出，他們將成為該地區最大的消費群體。除此之外，該地區將繼續受益於積極的改革措施與政策支持，促使其經濟發展更具可持續性、均衡性與包容性，從而加速中產階級的崛起。因此，據歐睿諮詢預測，接下來的四年裡，該地區中國、印度、印尼等新興市場的零售產業將加速發展。
中國成為亞洲最大的零售經濟體
預計2013年中國社會消費品零售總額將達17000億美元，成為亞洲最大的零售經濟體。中國市場現已成為許多零售商進入亞洲的首要目標，同時也是亞洲最為國際化的市場之一。高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅表示：「儘管經濟結構調整對零售業帶來衝擊，但中國零售增長依然保持活力。一線城市如北京、上海、深圳以及廣州擁有最富有以及最有品牌意識的消費群體，在2013年呈現了9%到16%的零售增長。同時二線城市如成都、武漢、南京、瀋陽以及重慶達到了13%到17%的更高增長率。總體來看，我們預計收入的穩步提升將使中產階級人數不斷增長，除非出現經濟危機等意外情況，將為未來十年零售業的穩定增長打下堅實基礎。」
在市場對零售物業的需求空前高漲的同時，中國市場的零售物業供應熱潮有過之而無不及，因此中國許多主要城市都面臨著一定程度的過度供給的可能性。市場表現較差的專案將持續受到過度供給的影響，預計一些位於郊區的專案以及缺乏經驗的開發商將面臨高空置率的局面，更有甚者將會走向倒閉。然而過度供給對核心商圈租金的高速增長影響甚微，因為這些核心地段依然是各大零售商極力爭取進駐的目標，以便獲得更好的品牌知名度以及銷售額。中國的頂級購物中心包括北京新光天地，廣州的正佳廣場以及深圳的萬象城，均達到每年10億美元的銷售額並且持續增長。
新政策的實施對一些奢侈品牌，尤其是專營手錶以及首飾品的奢侈品零售商產生了較大的影響。雖然銷售額增長可能會放緩，但是中國消費者對於奢侈品的熱衷仍將持續。受購買力有限的影響，更多精明的消費者已開始將他們的目光投向其他小眾奢侈品牌以追求自己的風格，這也將在主流奢侈品牌之外拓寬市場需求。
高緯環球大中華區執行董事總經理何偉度先生認為：「亞洲地區，尤其是中國這樣的新興市場近年來零售業的發展異常迅猛，並極有可能長期保持這一勢頭。得益於穩健的經濟增長、相對有利的人口結構，儘管該區域短期內處於發展弱週期，但長期看來仍擁有良好前景，尤其是南亞與東南亞等仍處成長期的市場。」
高緯環球零售服務部亞太區董事總經理豪建思先生進一步表示：「亞洲市場充滿機遇，這是成功的優勢所在，然而每個市場都有其各自的特點與複雜性。雖然某些地區入市門檻依然很高，但來自全球的零售商及投資者的極大興趣使得那些開放市場極具競爭性。預計未來十年全球大部分零售銷售增長將來自亞洲。我們相信計劃在全球擴張的零售商更加重視亞洲市場。」
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